Mietwohngrundstück: Wie wird der Wert bei einer Schenkung ermittelt?

Auch wenn Sie etwas geschenkt bekommen, kann dies für das Finanzamt von Interesse sein. Natürlich geht es hier nicht um kleine Geschenke wie ein Buch oder Blumen, sondern um hochpreisige Geschenke wie beispielsweise das Bild eines berühmten Künstlers. Da auf einem solchen Bild nicht einfach ein Preisschild klebt, muss der Preis regelmäßig geschätzt werden. Aber auch bei anderen Objekten kann eine Bewertung etwas komplizierter sein. Das Finanzgericht München (FG) musste hinsichtlich der Bewertung eines Mietwohngrundstücks urteilen.

Im Jahr 2018 wurden alle Anteile an einer grundstückshaltenden Gesellschaft an mehrere Personen übertragen. Die grundstückshaltende Gesellschaft ist Alleineigentümerin eines 350 qm großen Grundstücks, auf dem sich ein Gebäude mit zehn Wohnungen mit einer Wohn-/Nutzfläche von 662 qm sowie Stellplätze in Garagen befinden. Das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert des Grundstücks gesondert und einheitlich fest. Der Bodenwert basierte auf dem vom Gutachterausschuss zum 31.12.2016 veröffentlichten Bodenrichtwert. Der Gebäudeertrag wurde nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.

Hierbei wurde der ermittelte Reinertrag um einen Liegenschaftszins von 1,8 % - basierend auf dem Immobilienmarktbericht 2017 des Gutachterausschusses - reduziert. Damit waren die Kläger aber nicht einverstanden. Laut Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 18.09.2019 sei generell statt des Immobilienmarktberichts 2017 der des Jahres 2018 mit einem Liegenschaftszins von 2,0 % heranzuziehen. Da die hier veröffentlichten Liegenschaftszinssätze aber ungeeignet seien, sei der (höhere) gesetzliche Liegenschaftszins anzuwenden.

Das Gericht gab der Klage teilweise statt und reduzierte den Grundbesitzwert unter Ansatz des Liegenschaftszinssatzes des Immobilienmarktberichts 2018 um 2,0 %. Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Stehen von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung, ist der (im Streitfall höhere) gesetzliche Zinssatz anzuwenden.

Der BFH hatte entschieden, dass vom Gutachterausschuss ermittelte Liegenschaftszinssätze für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer geeignet sind, wenn der Gutachterausschuss bei der Ermittlung die Vorgaben des Baugesetzbuchs eingehalten und die Liegenschaftszinssätze für einen Zeitraum berechnet hat, der den Bewertungsstichtag umfasst. Zwar hat die Finanzverwaltung auf das BFH-Urteil mit einem Nichtanwendungserlass reagiert, im Streitfall war dieses jedoch trotzdem anzuwenden.